一面是地下車庫空空蕩蕩，大量車位閑置，一面是地上車輛亂停，影響居民出行和小區(qū)形象。由于開發(fā)商堅持車位“只售不租”，導致不少小區(qū)都出現(xiàn)停車難的怪現(xiàn)象。不過，從今年5月1日起，想租車位的業(yè)主將有法律來撐腰。省人大近日公布了新修訂的《江蘇省物業(yè)管理條例》，這部“五一”正式施行的地方法規(guī)明確指出，建設單位沒賣掉的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給業(yè)主，拒不出租的，最高可以處50萬元罰款。此外，新條例還對小區(qū)公共維修資金“錢生錢”，物業(yè)費政府指導價的評估，政府部門介入小區(qū)管理等，做出了新的規(guī)定。

A 關于小區(qū)停車

新規(guī)一：賣不掉的車位不能拒不出租

新的《江蘇省物業(yè)管理條例》明確，小區(qū)內(nèi)的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的停車需要，至于出售、附贈還是出租，由當事雙方約定。如果擬出售車位、車庫數(shù)量少于有購買需求的業(yè)主戶數(shù)時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶只能購買一個。

據(jù)一位參與條例修訂工作的省住建廳相關人士介紹，對于有產(chǎn)權的可售車位，新條例并不禁止開發(fā)企業(yè)全部或大部分出售，只要符合雙方約定。但目前存在的問題是，很多小區(qū)車位賣不掉，而開發(fā)商仍然拒不出租，導致了資源的大量閑置。因此，新條例做出了全新的規(guī)定，“建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執(zhí)行；業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。”擬出租車位少于要求承租的業(yè)主戶數(shù)時，同樣應采取抽簽等公平方式?jīng)Q定，每戶限租一個。

據(jù)了解，在條例修訂最初的草案中，并沒有針對此規(guī)定的罰則，但為了保證這條新規(guī)能落到實處，不至變?yōu)橐患埧瘴�，最終出臺的新條例制定了處罰條款，“建設單位對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款。”

在滿足業(yè)主購買和承租需求后還有多余車位的，可以出租給業(yè)主以外的使用人，但租期不得超過六個月。

新規(guī)二：人防工程的車位最多租三年

由于人防工程的停車位不得出售，只能出租，有些開發(fā)商為回籠資金，便硬性規(guī)定停車位租賃合同必須二十年一簽，相當于“變相出售”。去年，常州一家小區(qū)就被曝出，開發(fā)商向業(yè)主一次性出租車位20年使用權，價格也因此高達13.2萬-15萬元一個，引發(fā)了業(yè)主的強烈不滿。為防止開發(fā)商“逼”業(yè)主簽長期租賃合同，新條例要求，人防工程平時用作停車位的，應當向全體業(yè)主開放，租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。租賃期限超過三年，且逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

新規(guī)一：八成以上資金可存定期

讓公共維修資金“錢生錢”也是新條例的一大亮點。據(jù)了解，江蘇目前有專項維修資金近300億元，因不少建筑尚在保修期之內(nèi)，業(yè)主的使用率不到1%，大量的資金以活期形式沉淀在銀行。針對百姓要求盤活資金的呼聲，新條例規(guī)定，業(yè)主委員會可以申請，將不低于住宅專項維修資金百分之八十的款項轉(zhuǎn)存為一年以上的定期存款，維修資金代管部門應當自收到申請之日起五個工作日內(nèi)予以辦理。

有業(yè)內(nèi)人士算過一筆賬，定活利率相差9倍之多，轉(zhuǎn)存定期之后，小區(qū)維修資金利息收益可增加幾十萬甚至上百萬元，將為今后共用部分、共用設施設備的大修、更換提供了有力的資金來源。

新規(guī)二：六種情形可應急提取

住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，但目前國家規(guī)定，動用這筆錢，需要兩個“三分之二”(建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主)討論通過，程序繁瑣。如果發(fā)生緊急情況怎么辦？省新條例明確，出現(xiàn)六種危及房屋安全情形之一可以應急提取，包括：屋面防水損壞造成滲漏的；電梯故障危及人身安全的；公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的；樓體單側外立面有脫落危險的；專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；以及危及房屋安全的其他情形。

C 關于物業(yè)費

新規(guī)一：政府指導價每三年評估

對于小區(qū)物業(yè)收費的標準，新條例規(guī)定，普通住宅的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。業(yè)主大會成立后，是否繼續(xù)實行政府指導價由業(yè)主大會決定。這意味著，業(yè)主大會可以決定隨行就市，實行市場調(diào)節(jié)價，比如與物業(yè)公司協(xié)商，提高服務檔次，增加服務內(nèi)容，同時業(yè)主也將相應支付高一點的費用。而別墅等非普通住宅和非住宅實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標準，由當事人在物業(yè)服務合同中約定。

新條例進一步明確，實行政府指導價的，由價格和物業(yè)管理行政主管部門制定物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，每三年內(nèi)進行一次評估，并根據(jù)評估結果適時調(diào)整，并予以公布。

據(jù)了解，在條例修訂過程中，有物管企業(yè)反映，有的地方物業(yè)費的政府指導價多年不變，不能及時客觀地反映物業(yè)服務的成本變化和市場供求，而且由于長時間不調(diào)，一旦調(diào)整幅度較大，業(yè)主的抵觸情緒就很大。因此新條例做出了三年一評估的規(guī)定。

新規(guī)二：不交物業(yè)費可能被公示

業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)費的，業(yè)主委員會、物管企業(yè)可以通過上門催交、在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物管企業(yè)可以向法院起訴。這是新條例針對拖欠、拒交物業(yè)費現(xiàn)象出臺的新規(guī)定。據(jù)了解，目前很多小區(qū)的物業(yè)費收繳率不高，欠費直接影響物管企業(yè)的服務質(zhì)量，也侵害了誠信的交費業(yè)主的利益。而今后，不交物業(yè)費的業(yè)主，可能會被公示，甚至被告上法庭。

D 關于社區(qū)管理

新規(guī)：城管、公安等也將介入小區(qū)管理

有的小區(qū)里居民違規(guī)開飯店，有的居民將車輛亂停亂放，甚至堵住了消防通道，有的居民私搭亂建。但由于物業(yè)公司只能上門勸阻，沒有執(zhí)法權，管理起來難度很大。若都去打官司，成本又太高。讓有執(zhí)法權的相關政府部門也來介入小區(qū)管理，這是新物管條例的又一創(chuàng)新舉措。“城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門，應當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。”

E 關于電梯

新規(guī)：開發(fā)商預交電梯更新費

近兩年來，老小區(qū)電梯關人事件時常見諸報端，一些上世紀末建成的高層住宅電梯開始進入“大修期”，也讓電梯安全成為關注的焦點。由于節(jié)能省地的要求，目前住宅項目小高層、高層漸成主流，今后電梯壞了怎么辦？維修、更換的費用誰來出？業(yè)內(nèi)人士告訴揚子晚報記者，公共維修資金應付一般的維修沒問題，但如果是換電梯，根本不夠用。新條例提出了一個新的籌資渠道，對于5月1日條例施行后出讓的土地，配置電梯的項目，“建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。”據(jù)了解，目前南京住宅的建安成本約在每平方米兩三千元，以三千元為例，總建筑面積20萬平方米的中型社區(qū)，開發(fā)商將預交600萬元的電梯、消防更新改造費。

此外，新條例還規(guī)定，住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業(yè)主承擔；其更新和改造按照相關法律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔，政府可以給予補貼。[3]